Πολλοί Αμερικανοί απογοητεύονται ολοένα και περισσότερο από την ικανότητα της ελεύθερης αγοράς να μειώσει τις τιμές των κατοικιών που εκτοξεύονται στα ύψη. Περισσότεροι Αμερικανοί πιστεύουν ότι οι τιμές των κατοικιών είναι διογκωμένες λόγω της απληστίας των ιδιοκτητών και των λομπίστες, σε συνδυασμό με την αποτυχία των πολιτικών να ρυθμίσουν αποτελεσματικά το κόστος στέγασης. Απόδειξη αυτού είναι ότι ο έλεγχος των ενοικίων έχει επιστρέψει στο mainstream. Υπάρχουν 22 λογαριασμοί ελέγχου/σταθεροποίησης ενοικίων σε όλη την πολιτεία το 2024. έγιναν δεκτέςκαι η κυβέρνηση Μπάιντεν Το προτεινόμενο ανώτατο όριο ενοικίων αυξάνεται σε εθνικό επίπεδο στο 5 τοις εκατό ετησίως. Οι υποστηρικτές του ελέγχου ενοικίων συμφωνούν με τον Brian Caplan σε ένα πράγμα: οι τιμές των κατοικιών είναι τεχνητά υψηλές. Στην τελευταία τους ομιλία στο EconTalk, ο Kaplan και ο Russ Roberts συζητούν γιατί η ρύθμιση της στέγασης είναι ασθένεια και όχι θεραπεία για την αύξηση των ενοικίων.
Ο Roberts και ο Kaplan καταρρίπτουν τους μύθους και από τις δύο πλευρές σχετικά με το γιατί η στέγαση είναι τόσο ακριβή. Σημειώνουν ότι οι υποστηρικτές της αντιρρύθμισης συχνά υποστηρίζουν ότι οι υψηλές τιμές κατοικιών οφείλονται αποκλειστικά στην προσφορά και τη ζήτηση. Ενώ η άλλη πλευρά πιστεύει ότι ευθύνεται η εταιρική απληστία 21 εκατομμύρια νοικοκυριά που επιβαρύνονται με ενοίκιο στην Αμερική.
Και οι δύο πλευρές παραβλέπουν το γεγονός ότι η ίδια η ρύθμιση για τη στέγαση αυξάνει το κόστος στέγασης. Ο Kaplan περιγράφει πώς οι τοπικές κυβερνήσεις συχνά καθιστούν εξαιρετικά δύσκολη την κατασκευή νέων κατοικιών, ειδικά κατοικιών υψηλής πυκνότητας, λόγω αισθητικών, περιβαλλοντικών και πολεοδομικών ζητημάτων. Αυτό οδηγεί σε αύξηση του κόστους κατασκευής κατοικιών, το οποίο μετακυλίεται στους καταναλωτές, για παράδειγμα μέσω της αύξησης των ενοικίων. Επιπλέον, η μείωση της προσφοράς οδηγεί σε τεχνητή έλλειψη κατοικιών, η οποία αναγκάζει τους καταναλωτές να αυξήσουν τις τιμές. Η λύση του Kaplan είναι ο τίτλος το βιβλίο του, Κατασκεύασε, μωρό μου, χτίσε; να καταργήσει τους κανονισμούς που περιορίζουν την προσφορά και να απελευθερώσει τη δύναμη της αγοράς να δώσει κίνητρα στους προγραμματιστές να δημιουργήσουν οικονομικά προσιτή στέγαση.
Ο Kaplan προσθέτει μια απόχρωση στην άποψη της δημόσιας επιλογής, η οποία υποστηρίζει ότι υπάρχει αναποτελεσματική ρύθμιση επειδή ωφελεί ομάδες συμφερόντων και πολιτικούς με συμφέροντα, παρά το μεγαλύτερο διάχυτο κόστος για την κοινωνία. Ο Κάπλαν διαφωνεί. Υποστηρίζει ότι οι άνθρωποι 1.) δεν πιστεύουν ότι η απορρύθμιση θα μειώσει τις τιμές και 2.) ευνοεί τη ρύθμιση λόγω της αποστροφής του κινδύνου. Οι άνθρωποι θέλουν να είναι σίγουροι ότι όλα τα προβλήματα, ακόμη και τα πιο ασήμαντα, θα επιλυθούν. Επειδή είναι τόσο δύσκολο να αποφευχθεί πλήρως ο κίνδυνος, πολύ λίγα έργα φτάνουν αυτό το όριο.
Στον τομέα της δημόσιας επιλογής, είναι κοινή πεποίθηση ότι οι ομάδες συμφερόντων και όχι η κοινή γνώμη καθορίζουν την πολιτική. Ένα από τα κύρια πράγματα που έχω πει στην καριέρα μου είναι ότι οι δημοκρατίες δίνουν μεγάλη σημασία στην κοινή γνώμη, απλώς η κοινή γνώμη είναι τόσο διαφορετική από αυτή που υποθέτουν οι οικονομολόγοι… Είναι πραγματικά φυσιολογικό για τους ενοικιαστές στις Ηνωμένες Πολιτείες να εναντιωθείτε στις νέες κατασκευές… οι άνθρωποι είναι πολύ επικεντρωμένοι σε οτιδήποτε μπορεί να πάει στραβά και η κυβέρνηση πρέπει να μας προστατεύσει από αυτή τη μακρά λίστα. Εάν χτίσουμε περισσότερα κτίρια, μπορεί να υπάρξουν προβλήματα στάθμευσης, μπορεί να βλάψει τον χαρακτήρα της περιοχής και να προκύψουν μεταναστεύσεις πουλιών. Οι οικονομολόγοι μπορεί να πιστεύουν ότι αυτές είναι απλώς ασήμαντες δικαιολογίες, αλλά έχουν απήχηση σε μεγάλο μέρος του πληθυσμού.
Αλλά γιατί οι άνθρωποι θέλουν ρύθμιση, δεδομένου του αρνητικού αντίκτυπου στην προσφορά; Ενώ οι Roberts και Kaplan αναγνωρίζουν ότι η απορρύθμιση έχει το κόστος της, ένα από τα πολλά θέματα που καλύπτονται στο podcast είναι οι αισθητικές ανησυχίες. Όπως υποστηρίζει ο Roberts, είναι πιθανό το να επιτραπεί η κατασκευή περισσότερων κατοικιών υψηλής πυκνότητας στο Σαν Φρανσίσκο να υποβαθμίσει τον χαρακτήρα της περιοχής. Ο Kaplan απαντά ότι οι προγραμματιστές θέλουν να προσφέρουν ένα αισθητικό προϊόν όχι από την καλοσύνη της καρδιάς τους, αλλά από προσωπικό συμφέρον, γιατί έτσι μπορούν να χρεώνουν υψηλότερες τιμές στους ανθρώπους για να ζήσουν σε πιο όμορφα κτίρια. Σύμφωνα με τον Kaplan, ένας κόσμος με λιγότερες ρυθμίσεις θα προσφέρει περισσότερη στέγαση και πιο αισθητικά ευχάριστη στέγαση. Πρόκειται για δημιουργική καταστροφή στην πράξη καθώς ιστορικά κτίρια κατεδαφίζονται και αντικαθίστανται από αισθητικά και τεχνολογικά βελτιωμένα κτίρια.
Στο βιβλίο I Have a Time Machine, ο Ed Glaeser και εγώ επιστρέφουμε στο 1931 για να δούμε το αυθεντικό Waldorf Astoria Hotel, το οποίο ήταν απολύτως υπέροχο, οπότε το να το γκρεμίσουμε θα ήταν έγκλημα, σωστά; Λοιπόν, μαντέψτε τι βγήκε δύο χρόνια αργότερα: Το Empire State Building μπορεί να είναι το πιο αγαπημένο κτίριο που έχει κατασκευαστεί ποτέ. Πρέπει πάντα να σκέφτεσαι το μέλλον. Κάθε φορά που βλέπετε κάτι που σας αρέσει πολύ, συνήθως υπήρχε κάτι εκεί πριν γκρεμιστεί που κάποιος άλλος πίστευε ότι ήταν υπέροχο. Λέω τουλάχιστον να είσαι ανοιχτόμυαλος στην πιθανότητα οι προγραμματιστές να θέλουν να βελτιώσουν την κατάσταση.
Ο Roberts σημειώνει ότι οι περιοριστικές οδηγίες στέγασης δεν ήταν πάντα κοινές, επομένως τι κρύβεται πίσω από την αλλαγή της ρυθμιστικής όρεξης; Ο Κάπλαν αποδίδει μεγάλο μέρος της γραφειοκρατικής γραφειοκρατίας στο ότι οι τοπικές κυβερνήσεις είναι πιο προσεκτικές στους ακτιβιστές και οργανώνονται καλύτερα από συγκεντρωμένες ομάδες συμφερόντων. Πολλοί από αυτούς τους ακτιβιστές οδηγούνται από περιβαλλοντικές ανησυχίες που σχετίζονται με την πυκνότητα του πληθυσμού και τις νέες κατασκευές. Ωστόσο, οι πόλεις έχουν χαμηλότερες κατά κεφαλήν εκπομπές άνθρακα από τις πιο αραιοκατοικημένες περιοχές και οι νέες κατασκευές είναι πιο αποδοτικές ως προς τον άνθρακα. Σύμφωνα με τον Kaplan, η αποτροπή της κατασκευής νέων κατοικιών έχει υψηλό περιβαλλοντικό κόστος και οι πραγματικοί περιβαλλοντικοί ακτιβιστές θα εκτιμήσουν τη μείωση της βλάβης που προσφέρει η νέα κατασκευή. Ωστόσο,
…Δεν μπορείτε να προστατέψετε τον πλανήτη στην Καλιφόρνια γιατί αν δεν επιτρέψετε στους ανθρώπους να αποκτήσουν οικονομικά προσιτή στέγαση στην Καλιφόρνια, θα μετακομίσουν κάπου αλλού στη χώρα όπου οι εκπομπές θα είναι πολύ υψηλότερες. Εάν ανησυχείτε για την υπερθέρμανση του πλανήτη, αυτό που έχει σημασία δεν είναι από ποιο μέρος της χώρας προέρχονται οι εκπομπές, αλλά ποιες είναι οι συνολικές εκπομπές. Οι πραγματικοί πράσινοι θα ήθελαν να φωτίσουν τόνους κατασκευών στην Καλιφόρνια.
Ο Roberts υποστηρίζει ότι οι υποστηρικτές τόσο της ρύθμισης όσο και της απορρύθμισης ενεργούν σαν να υπάρχει ένας ρυθμιστικός επιλογέας που μπορεί ιδανικά να ρυθμιστεί σε ένα βέλτιστο επίπεδο. Το πρόβλημα με το καντράν είναι ότι είναι πολύ ασαφές, οι άνθρωποι εστιάζουν στο μέγεθος της ρύθμισης και όχι στους ίδιους τους νόμους. Αλλά αυτό μας λέει λίγα για το ποια είναι η βέλτιστη στεγαστική πολιτική. είναι. Ο Ρόμπερτς αμφισβητεί τον Κάπλαν σχετικά με τη συγκεκριμένη πολιτική που προτιμά, καθώς η απλή μείωση των κανόνων στη μέση είναι πολύ εύκολη. Ο Kaplan προτείνει την ανάπτυξη με το δικαίωμα, η οποία αναφέρει ότι εφόσον τηρούνται οι κανόνες χωροταξίας, το έργο πρέπει να εγκριθεί. Αυτό θα περιόριζε τη διακριτική ευχέρεια των δημοτικών συμβουλίων να σταματήσουν την ανάπτυξη.
Ο Κάπλαν προτείνει ότι το κλειδί της επιτυχίας είναι το Χιούστον: μια πόλη με χαμηλότερες τιμές κατοικιών και πληθυσμιακή έκρηξη. Ο Kaplan φροντίζει να αναφέρει ότι το Χιούστον δεν είναι μια άναρχη Καλλίπολη, αλλά αυτό που έκανε η πόλη είναι να μειώσει την επιθυμία του κοινού να ρυθμίζει εσωτερικεύοντας, σε συμβατική βάση, τις προτιμήσεις συγκεκριμένων γειτονιών.
…Το Χιούστον μείωσε με επιτυχία την πίεση του κοινού για ρύθμιση, συμμορφώνοντας όχι μόνο τις ενώσεις ιδιοκτητών κατοικιών αλλά και με περιοριστικούς όρους. Σε τομείς όπου οι άνθρωποι θέλουν να ρυθμίσουν, η κυβέρνηση τους επιτρέπει να το κάνουν σε συμβατική βάση, πράγμα που σημαίνει ότι εάν οι άνθρωποι έχουν έντονη ανάγκη να ρυθμίσουν, μπορούν να το κάνουν. Εν τω μεταξύ, οι περιοχές όπου οι άνθρωποι είναι πιο απαθείς παραμένουν ανοιχτοί. Απλώς, θα έχετε πολύ περισσότερη ποικιλία, κάτι που είναι μεγάλη υπόθεση εάν κάθε μεγάλη πόλη ήταν κατά το ήμισυ αυστηρά ελεγχόμενη και η μισή Άγρια Δύση, που πιθανότατα θα έλυνε το 80% του προβλήματος.
Οι συνέπειες των υπερβολικών περιορισμών εκτείνονται πέρα από την αγορά κατοικίας. Όπως επισημαίνει ο Roberts, οι κανονισμοί για τη στέγαση που μειώνουν την προσφορά καθιστούν πιο δύσκολο για άτομα με χαμηλή κοινωνικοοικονομική κατάσταση να ζουν σε περιοχές υψηλής οικονομικής παραγωγικότητας. Αλλά οι σημερινοί ενοικιαστές και οι ιδιοκτήτες κατοικιών έχουν λόγους να υποστηρίζουν την απορρύθμιση. Οι τιμές των κατοικιών θα μειωθούν, καθιστώντας ευκολότερο για τους ιδιοκτήτες σπιτιού να πουλήσουν το σπίτι τους σε έναν προγραμματιστή ή να αναβαθμίσουν μια αρχική κατοικία. Οι κανόνες στέγασης είναι δημοφιλείς, αν και είναι ακριβοί επειδή είναι ουσιαστικά αόρατοι. Γι’ αυτό ο Κάπλαν έγραψε το βιβλίο του, για να ξεκαθαρίσει τα τεράστια οφέλη του αόρατου χεριού.
Σχετικά επεισόδια EconTalk:
Jenny Schütz σχετικά με τη ρύθμιση της γης και την αγορά κατοικίας
Ο δικαστής Glock για τη χωροθέτηση και την τοπική αυτοδιοίκηση
Η Katherine Levine Einstein στο Neighborhood Defenders
Ο Charles Marohn για τις ισχυρές πόλεις, την αστική ανάπτυξη και το μέλλον των αμερικανικών πόλεων
Ο Alain Berto για τις πόλεις, τον σχεδιασμό και την παραγγελία χωρίς σχέδιο
Σχετικό περιεχόμενο Freedom Fund:
Η Έμιλι Χάμιλτον για την απορρύθμιση των κατοικιώνPodcast “The Great Antidote”
Πώς να διορθώσετε μια σπασμένη αγορά κατοικίαςJason Jewell, Law and Liberty
Επίλυση της στεγαστικής κρίσης Mark Pulliam, Law and Liberty
Δεν αρκεί η στέγαση; Αφήστε την αγορά να μπειJohn Phelan, στο Econlib
Είναι η στεγαστική πολιτική της Καλιφόρνια μια μορφή κεντρικού σχεδιασμού; Ντέιβιντ Χέντερσον της Econlib
Πολλοί Αμερικανοί απογοητεύονται ολοένα και περισσότερο από την ικανότητα της ελεύθερης αγοράς να μειώσει τις τιμές των κατοικιών που εκτοξεύονται στα ύψη. Περισσότεροι Αμερικανοί πιστεύουν ότι οι τιμές των κατοικιών είναι διογκωμένες λόγω της απληστίας των ιδιοκτητών και των λομπίστες, σε συνδυασμό με την αποτυχία των πολιτικών να ρυθμίσουν αποτελεσματικά το κόστος στέγασης. Απόδειξη αυτού είναι ότι ο έλεγχος των ενοικίων έχει επιστρέψει στο mainstream. Υπάρχουν 22 λογαριασμοί ελέγχου/σταθεροποίησης ενοικίων σε όλη την πολιτεία το 2024. έγιναν δεκτέςκαι η κυβέρνηση Μπάιντεν Το προτεινόμενο ανώτατο όριο ενοικίων αυξάνεται σε εθνικό επίπεδο στο 5 τοις εκατό ετησίως. Οι υποστηρικτές του ελέγχου ενοικίων συμφωνούν με τον Brian Caplan σε ένα πράγμα: οι τιμές των κατοικιών είναι τεχνητά υψηλές. Στην τελευταία τους ομιλία στο EconTalk, ο Kaplan και ο Russ Roberts συζητούν γιατί η ρύθμιση της στέγασης είναι ασθένεια και όχι θεραπεία για την αύξηση των ενοικίων.
Ο Roberts και ο Kaplan καταρρίπτουν τους μύθους και από τις δύο πλευρές σχετικά με το γιατί η στέγαση είναι τόσο ακριβή. Σημειώνουν ότι οι υποστηρικτές της αντιρρύθμισης συχνά υποστηρίζουν ότι οι υψηλές τιμές κατοικιών οφείλονται αποκλειστικά στην προσφορά και τη ζήτηση. Ενώ η άλλη πλευρά πιστεύει ότι ευθύνεται η εταιρική απληστία 21 εκατομμύρια νοικοκυριά που επιβαρύνονται με ενοίκιο στην Αμερική.
Και οι δύο πλευρές παραβλέπουν το γεγονός ότι η ίδια η ρύθμιση για τη στέγαση αυξάνει το κόστος στέγασης. Ο Kaplan περιγράφει πώς οι τοπικές κυβερνήσεις συχνά καθιστούν εξαιρετικά δύσκολη την κατασκευή νέων κατοικιών, ειδικά κατοικιών υψηλής πυκνότητας, λόγω αισθητικών, περιβαλλοντικών και πολεοδομικών ζητημάτων. Αυτό οδηγεί σε αύξηση του κόστους κατασκευής κατοικιών, το οποίο μετακυλίεται στους καταναλωτές, για παράδειγμα μέσω της αύξησης των ενοικίων. Επιπλέον, η μείωση της προσφοράς οδηγεί σε τεχνητή έλλειψη κατοικιών, η οποία αναγκάζει τους καταναλωτές να αυξήσουν τις τιμές. Η λύση του Kaplan είναι ο τίτλος το βιβλίο του, Κατασκεύασε, μωρό μου, χτίσε; να καταργήσει τους κανονισμούς που περιορίζουν την προσφορά και να απελευθερώσει τη δύναμη της αγοράς να δώσει κίνητρα στους προγραμματιστές να δημιουργήσουν οικονομικά προσιτή στέγαση.
Ο Kaplan προσθέτει μια απόχρωση στην άποψη της δημόσιας επιλογής, η οποία υποστηρίζει ότι υπάρχει αναποτελεσματική ρύθμιση επειδή ωφελεί ομάδες συμφερόντων και πολιτικούς με συμφέροντα, παρά το μεγαλύτερο διάχυτο κόστος για την κοινωνία. Ο Κάπλαν διαφωνεί. Υποστηρίζει ότι οι άνθρωποι 1.) δεν πιστεύουν ότι η απορρύθμιση θα μειώσει τις τιμές και 2.) ευνοεί τη ρύθμιση λόγω της αποστροφής του κινδύνου. Οι άνθρωποι θέλουν να είναι σίγουροι ότι όλα τα προβλήματα, ακόμη και τα πιο ασήμαντα, θα επιλυθούν. Επειδή είναι τόσο δύσκολο να αποφευχθεί πλήρως ο κίνδυνος, πολύ λίγα έργα φτάνουν αυτό το όριο.
Στον τομέα της δημόσιας επιλογής, είναι κοινή πεποίθηση ότι οι ομάδες συμφερόντων και όχι η κοινή γνώμη καθορίζουν την πολιτική. Ένα από τα κύρια πράγματα που έχω πει στην καριέρα μου είναι ότι οι δημοκρατίες δίνουν μεγάλη σημασία στην κοινή γνώμη, απλώς η κοινή γνώμη είναι τόσο διαφορετική από αυτή που υποθέτουν οι οικονομολόγοι… Είναι πραγματικά φυσιολογικό για τους ενοικιαστές στις Ηνωμένες Πολιτείες να εναντιωθείτε στις νέες κατασκευές… οι άνθρωποι είναι πολύ επικεντρωμένοι σε οτιδήποτε μπορεί να πάει στραβά και η κυβέρνηση πρέπει να μας προστατεύσει από αυτή τη μακρά λίστα. Εάν χτίσουμε περισσότερα κτίρια, μπορεί να υπάρξουν προβλήματα στάθμευσης, μπορεί να βλάψει τον χαρακτήρα της περιοχής και να προκύψουν μεταναστεύσεις πουλιών. Οι οικονομολόγοι μπορεί να πιστεύουν ότι αυτές είναι απλώς ασήμαντες δικαιολογίες, αλλά έχουν απήχηση σε μεγάλο μέρος του πληθυσμού.
Αλλά γιατί οι άνθρωποι θέλουν ρύθμιση, δεδομένου του αρνητικού αντίκτυπου στην προσφορά; Ενώ οι Roberts και Kaplan αναγνωρίζουν ότι η απορρύθμιση έχει το κόστος της, ένα από τα πολλά θέματα που καλύπτονται στο podcast είναι οι αισθητικές ανησυχίες. Όπως υποστηρίζει ο Roberts, είναι πιθανό το να επιτραπεί η κατασκευή περισσότερων κατοικιών υψηλής πυκνότητας στο Σαν Φρανσίσκο να υποβαθμίσει τον χαρακτήρα της περιοχής. Ο Kaplan απαντά ότι οι προγραμματιστές θέλουν να προσφέρουν ένα αισθητικό προϊόν όχι από την καλοσύνη της καρδιάς τους, αλλά από προσωπικό συμφέρον, γιατί έτσι μπορούν να χρεώνουν υψηλότερες τιμές στους ανθρώπους για να ζήσουν σε πιο όμορφα κτίρια. Σύμφωνα με τον Kaplan, ένας κόσμος με λιγότερες ρυθμίσεις θα προσφέρει περισσότερη στέγαση και πιο αισθητικά ευχάριστη στέγαση. Πρόκειται για δημιουργική καταστροφή στην πράξη καθώς ιστορικά κτίρια κατεδαφίζονται και αντικαθίστανται από αισθητικά και τεχνολογικά βελτιωμένα κτίρια.
Στο βιβλίο I Have a Time Machine, ο Ed Glaeser και εγώ επιστρέφουμε στο 1931 για να δούμε το αυθεντικό Waldorf Astoria Hotel, το οποίο ήταν απολύτως υπέροχο, οπότε το να το γκρεμίσουμε θα ήταν έγκλημα, σωστά; Λοιπόν, μαντέψτε τι βγήκε δύο χρόνια αργότερα: Το Empire State Building μπορεί να είναι το πιο αγαπημένο κτίριο που έχει κατασκευαστεί ποτέ. Πρέπει πάντα να σκέφτεσαι το μέλλον. Κάθε φορά που βλέπετε κάτι που σας αρέσει πολύ, συνήθως υπήρχε κάτι εκεί πριν γκρεμιστεί που κάποιος άλλος πίστευε ότι ήταν υπέροχο. Λέω τουλάχιστον να είσαι ανοιχτόμυαλος στην πιθανότητα οι προγραμματιστές να θέλουν να βελτιώσουν την κατάσταση.
Ο Roberts σημειώνει ότι οι περιοριστικές οδηγίες στέγασης δεν ήταν πάντα κοινές, επομένως τι κρύβεται πίσω από την αλλαγή της ρυθμιστικής όρεξης; Ο Κάπλαν αποδίδει μεγάλο μέρος της γραφειοκρατικής γραφειοκρατίας στο ότι οι τοπικές κυβερνήσεις είναι πιο προσεκτικές στους ακτιβιστές και οργανώνονται καλύτερα από συγκεντρωμένες ομάδες συμφερόντων. Πολλοί από αυτούς τους ακτιβιστές οδηγούνται από περιβαλλοντικές ανησυχίες που σχετίζονται με την πυκνότητα του πληθυσμού και τις νέες κατασκευές. Ωστόσο, οι πόλεις έχουν χαμηλότερες κατά κεφαλήν εκπομπές άνθρακα από τις πιο αραιοκατοικημένες περιοχές και οι νέες κατασκευές είναι πιο αποδοτικές ως προς τον άνθρακα. Σύμφωνα με τον Kaplan, η αποτροπή της κατασκευής νέων κατοικιών έχει υψηλό περιβαλλοντικό κόστος και οι πραγματικοί περιβαλλοντικοί ακτιβιστές θα εκτιμήσουν τη μείωση της βλάβης που προσφέρει η νέα κατασκευή. Ωστόσο,
…Δεν μπορείτε να προστατέψετε τον πλανήτη στην Καλιφόρνια γιατί αν δεν επιτρέψετε στους ανθρώπους να αποκτήσουν οικονομικά προσιτή στέγαση στην Καλιφόρνια, θα μετακομίσουν κάπου αλλού στη χώρα όπου οι εκπομπές θα είναι πολύ υψηλότερες. Εάν ανησυχείτε για την υπερθέρμανση του πλανήτη, αυτό που έχει σημασία δεν είναι από ποιο μέρος της χώρας προέρχονται οι εκπομπές, αλλά ποιες είναι οι συνολικές εκπομπές. Οι πραγματικοί πράσινοι θα ήθελαν να φωτίσουν τόνους κατασκευών στην Καλιφόρνια.
Ο Roberts υποστηρίζει ότι οι υποστηρικτές τόσο της ρύθμισης όσο και της απορρύθμισης ενεργούν σαν να υπάρχει ένας ρυθμιστικός επιλογέας που μπορεί ιδανικά να ρυθμιστεί σε ένα βέλτιστο επίπεδο. Το πρόβλημα με το καντράν είναι ότι είναι πολύ ασαφές, οι άνθρωποι εστιάζουν στο μέγεθος της ρύθμισης και όχι στους ίδιους τους νόμους. Αλλά αυτό μας λέει λίγα για το ποια είναι η βέλτιστη στεγαστική πολιτική. είναι. Ο Ρόμπερτς αμφισβητεί τον Κάπλαν σχετικά με τη συγκεκριμένη πολιτική που προτιμά, καθώς η απλή μείωση των κανόνων στη μέση είναι πολύ εύκολη. Ο Kaplan προτείνει την ανάπτυξη με το δικαίωμα, η οποία αναφέρει ότι εφόσον τηρούνται οι κανόνες χωροταξίας, το έργο πρέπει να εγκριθεί. Αυτό θα περιόριζε τη διακριτική ευχέρεια των δημοτικών συμβουλίων να σταματήσουν την ανάπτυξη.
Ο Κάπλαν προτείνει ότι το κλειδί της επιτυχίας είναι το Χιούστον: μια πόλη με χαμηλότερες τιμές κατοικιών και πληθυσμιακή έκρηξη. Ο Kaplan φροντίζει να αναφέρει ότι το Χιούστον δεν είναι μια άναρχη Καλλίπολη, αλλά αυτό που έκανε η πόλη είναι να μειώσει την επιθυμία του κοινού να ρυθμίζει εσωτερικεύοντας, σε συμβατική βάση, τις προτιμήσεις συγκεκριμένων γειτονιών.
…Το Χιούστον μείωσε με επιτυχία την πίεση του κοινού για ρύθμιση, συμμορφώνοντας όχι μόνο τις ενώσεις ιδιοκτητών κατοικιών αλλά και με περιοριστικούς όρους. Σε τομείς όπου οι άνθρωποι θέλουν να ρυθμίσουν, η κυβέρνηση τους επιτρέπει να το κάνουν σε συμβατική βάση, πράγμα που σημαίνει ότι εάν οι άνθρωποι έχουν έντονη ανάγκη να ρυθμίσουν, μπορούν να το κάνουν. Εν τω μεταξύ, οι περιοχές όπου οι άνθρωποι είναι πιο απαθείς παραμένουν ανοιχτοί. Απλώς, θα έχετε πολύ περισσότερη ποικιλία, κάτι που είναι μεγάλη υπόθεση εάν κάθε μεγάλη πόλη ήταν κατά το ήμισυ αυστηρά ελεγχόμενη και η μισή Άγρια Δύση, που πιθανότατα θα έλυνε το 80% του προβλήματος.
Οι συνέπειες των υπερβολικών περιορισμών εκτείνονται πέρα από την αγορά κατοικίας. Όπως επισημαίνει ο Roberts, οι κανονισμοί για τη στέγαση που μειώνουν την προσφορά καθιστούν πιο δύσκολο για άτομα με χαμηλή κοινωνικοοικονομική κατάσταση να ζουν σε περιοχές υψηλής οικονομικής παραγωγικότητας. Αλλά οι σημερινοί ενοικιαστές και οι ιδιοκτήτες κατοικιών έχουν λόγους να υποστηρίζουν την απορρύθμιση. Οι τιμές των κατοικιών θα μειωθούν, καθιστώντας ευκολότερο για τους ιδιοκτήτες σπιτιού να πουλήσουν το σπίτι τους σε έναν προγραμματιστή ή να αναβαθμίσουν μια αρχική κατοικία. Οι κανόνες στέγασης είναι δημοφιλείς, αν και είναι ακριβοί επειδή είναι ουσιαστικά αόρατοι. Γι’ αυτό ο Κάπλαν έγραψε το βιβλίο του, για να ξεκαθαρίσει τα τεράστια οφέλη του αόρατου χεριού.
Σχετικά επεισόδια EconTalk:
Jenny Schütz σχετικά με τη ρύθμιση της γης και την αγορά κατοικίας
Ο δικαστής Glock για τη χωροθέτηση και την τοπική αυτοδιοίκηση
Η Katherine Levine Einstein στο Neighborhood Defenders
Ο Charles Marohn για τις ισχυρές πόλεις, την αστική ανάπτυξη και το μέλλον των αμερικανικών πόλεων
Ο Alain Berto για τις πόλεις, τον σχεδιασμό και την παραγγελία χωρίς σχέδιο
Σχετικό περιεχόμενο Freedom Fund:
Η Έμιλι Χάμιλτον για την απορρύθμιση των κατοικιώνPodcast “The Great Antidote”
Πώς να διορθώσετε μια σπασμένη αγορά κατοικίαςJason Jewell, Law and Liberty
Επίλυση της στεγαστικής κρίσης Mark Pulliam, Law and Liberty
Δεν αρκεί η στέγαση; Αφήστε την αγορά να μπειJohn Phelan, στο Econlib
Είναι η στεγαστική πολιτική της Καλιφόρνια μια μορφή κεντρικού σχεδιασμού; Ντέιβιντ Χέντερσον της Econlib
